中国房地产的黄金时代已逝,鸡蛋放在不同篮子里,才能分散风险。

随便在售楼处拉个横幅说开盘了,马上就有人排长队抢房的时代已经一去不复返了!!!

 

这一点没有人质疑吧?如果你还不信,看看那些地产大佬都在往哪里跑,阅读一下统计局给出的人口塌陷式下滑的数字,感受一下房产税一步步逼近的气势,体会一下最新颁布的限购政策吧。

 

中国房地产的黄金时代已经过去。任何一次泡沫的破灭,都是从最繁花似锦,最烈火烹油的时候开始。

 

简单点讲,国内房产市场变化多端,很多有意向买房的人都在每天犹豫着,而极不稳定的房价更是属于火上浇油。

 

中国家庭资产中,房子的占比非常高,很多家庭如果仅看收入,只能算刚刚跨越了温饱线,但一算上房产,立马成为货真价实的中产团队。

 

2017年,中国经济趋势研究院发布的《中国家庭财富调查报告》中显示,中国家庭的钱几乎全部用在了房产和储蓄上。

 

也就是说,中国人除了买房和存钱,几乎没有其他投资生财的路了。现在,买房这条腿要断了,存钱这条腿,还能经得起多大冲击?一旦央行放水,存在银行的钱很快被稀释......

 

辛辛苦苦几代人,一夜时间就给打回原形,你甘心吗?

 

不甘心怎么办?将一部分资产换成更为坚固的外币资产或者海外资产,应对未来的风险,是很多中国人正在做的事情。

 

英国金融时报对中国家庭对外投资的年度保密调查中发现,尽管在过去的一年时间里,政策不断收紧,但还是有五成以上的投资者表示有意向进行海外投资。调查结果显示,调查样本中已经有80%以上的投资者将自己总资产中超过10%的财富投资于海外市场,海外投资房产热潮也会继续席卷全球。 

 

与国内市场不同的是,海外房产市场一直都在处于稳定增长的趋势之中,想要进行资产保值是非常有利的。

 

比如说美国房产进行出租的话,有着平均4%-6%的出租回报率,面对如此诱惑的数据,又处在当前国内房价不稳定大环境下,海外房产市场能火起来并不稀奇。

 

海外的不动产是很多投资人的主要投资方式之一。拿美国房地产来说,虽然市场很成熟,但其实也很复杂,涉及到每个州不同的税率和政策,不了解的人,很容易就入坑了。

 

如何避免踩坑的情况发生呢?这里可以给大家三个建议,无论你是在美国买房,还是加拿大、澳洲、迪拜、泰国、希腊,只要看准这三大因素,基本就能做到不踩坑了,要不然,盲目投资,可能会让躲在屋里偷偷哭。

 

 

想不踩坑?必须要关注三点:汇率、现金流和升值

 

1、汇率

说到汇率,不能只看短期的现状,而是要关注长期的趋势。

 

比如美元的长期走势,其实依然非常坚挺。决定美元走势的是美国经济,这两年美国经济一直在稳健复苏,川普大叔上台后的减税政策,让诸如苹果这样的巨头也将海外资金汇回国内,创造更多的就业机会。同时,美联储的加息趋势,和美国十年期国债收益率的持续上升,也在支撑美元稳定走强。

 

2、现金流量

通常情况下,我们把房产投资市场分为A\B\C\D四个等级。A等级是房产既能升值,同时又可以保证租金收入,前几年的中国大城市房产市场,基本是这个等级的。B等级是房产具备升值能力,但租金回报率较低的。

 

对于海外投资的房产,投资人不要期望像前些年的北上广深房子那样,一天一个价,炒一年房相当于一个上市公司一年的利润。而更看重的是外币资产和相对高的租金回报率。

 

以美国最大的旅游城市奥兰多为例,这里的迪士尼乐园、环球影城每年吸引几千万游客前来,而且大部分是一家人出行,短租市场异常火爆。在这里投资房产,虽然不会有北上广那样的一飞冲天的升值,但租金回报率也能确保投资人稳定获利。

 

比如奥兰多的温莎度假公寓,投资一套58万美元的公寓,除去物业、房产税、过户费、贷款月供等等成本,年化净收益18.4%。与之相比,北上广的年化净收益平均在2%以下。

 

3、升值

当然,房产投资的最大收益还是来源于房屋本身的升值。如何选择一个升值希望大的城市进行投资,需要关注以下几个方面。

 

人均GDP

人口净流入;

房价涨幅率;

租金回报率;

城市产业布局。

 

我们以爱尔兰为例,在脱欧以后,这里成为了留学生的首选,低廉的企业税吸引了企业和人才。很多公司都把欧洲总部设立在了爱尔兰,可谓是硅谷的心脏……

 

同时还有顶级的教育资源,比如圣三一、利莫瑞克大学……

 

这些因素加在一起,促成了都柏林房价的长期持续上涨。

 

一些中国买家常用的投资方式是,先以较低的价格购买一套二手老房,翻新之后再高价出售,赚取中间的差价。

 

海外房产投资因城市、市场的不同,需采取不同的投资策略,持有成本和退出机制是决定真实投资收益的关键。

 

进行海外投资是对于人民币贬值的一种风险对冲。由此可见,一定程度上,投资人需要通过投资多样化来分散风险。最后提醒大家,投资有风险,入市需谨慎。

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